信贷问题是“3·17新政”的核心内容。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，房贷是短期市场的决定因素。 “3·17新政”不仅“认房又认贷”，还大幅提高了卖一买一的换房者首付比，且房贷利率持续上浮增加了购房者成本，致使成交量大幅下降。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者分析称，楼市降温是符合预期的，首付和贷款的政策调整以后，尤其是“认房又认贷”的政策以后，一些购房需求势必是会被抑制的。从北京这两年的市场交易和价格来说，量价齐跌是主要的特征。

　　而占据着市场近九成的二手房市，也在这两年间受到影响。链家数据显示，2019年2月，北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点下跌11.3%。

　　贝壳研究院发布的报告指出，自“3·17”调控后，北京二手房市场成交明显下降。虽然后期市场有所修复，但主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求，投资需求下降明显。2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。

　　许小乐表示，在严厉的调控政策下，北京房地产调控已取得明显效果，成交量调整至历史中等水平。

　　土地供应多元化

　　“3·17新政”以来，北京楼市量价齐跌的背后也与土地供应的调整变化有着密切关联。尽管2017年北京土地供应量大幅增加，但到了2018年，成交宗数和成交额同比均大幅下跌。同时，全年流拍率达到10%，创2012年以来纪录。

　　而在相对低迷的土地市场，进入调控之后， “限竞房”、“共有产权房”成为地块成交的主要方式。以2018年为例，在成交的52宗住宅地块中，有51宗是限竞房或共有产权住房地块，仅有一宗商品房住宅地块。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，此前市场曾在2018年4-8月出现过“小阳春”，但很快被限竞房井喷所影响。共有产权房和限竞房被寄望于调节市场和满足刚需。2017年北京市住建委联合北京有关部门发布的《北京市共有产权住房管理暂行法》要求，未来五年北京将完成25万套共有产权住房供地。

　　不过，限竞房的市场表现并不算亮眼。据张大伟介绍，到目前为止，限竞房已经入市26501套，但实际真实销售比例只有40%，网签只有20%左右。但在“房住不炒”的大背景下，张大伟表示，今后几年北京将完成大量的共有产权住房限竞房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

　　此外，集体性建设用地用做共有产权住房地块入市也在持续推进当中。北京市规划和自然资源委员会3月13日透露，全市2018年已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率105%，超额完成供地任务。

　　随着北京市加大租赁用房保障性住房的供应，严跃进认为，类似政策影响，会体现在土地供给和房企拿地策略上。“实际上这两年类似共有产权住房和集体租赁住房等，其实都呈现了相对好的结构调整态势。后续供应势必多元化，进而也使得房地产市场呈现更多的交易结构变化。对于购房者来说，后续也可以选择此类住房，或者说是通过住房来解决住房问题。”